Оценка квартиры
Для большинства людей квартира является, весьма дорогим предметом. Все чаще люди осознают, что квадратные метры, в которых они живут, имеют высокую цену, которая
меняется со временем. Неудивительно, что многие владельцы жилья периодически интересуются текущей стоимостью своей квартиры. Но особенно
актуальным вопрос цены является в случае продажи, покупки или обмена квартиры - тут уже каждый хочет как можно точнее оценить квартиру.
Существуют разные способы узнать примерную стоимость квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлтеров,
то каждый из них назовет свою цену. А реальная стоимость этой квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроен рынок. На цену сделки
влияет множество факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь
определить диапазон, в котором с большой вероятностью находится цена квартиры. И для того, что бы более точно оценить квартиру
лучше собрать несколько разных оценок и мнений - истина окажется где-то посередине.
Способы оценки квартиры
В настоящее время существует несколько способов оценить квартиру: воспользоваться услугами лицензированного оценщика, пригласить риелтора
или попытаться сделать это самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти варианты.
|
|
С достаточно высокой степенью достоверности можно определить стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной компании. Оплатив услугу, вы получите на руки официальную справку профессионального оценщика о стоимости Вашей квартиры. Казалось бы все замечательно, но справка эта практически не
имеет значения для потенциальных покупателей, которые склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели официальной бумаге. Сложившаяся практика говорит о
том, что документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с ком. жильем. Тех, кто настойчиво пытается
продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, скорее всего будут ждать разочарование и потеря времени. Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга
имеет первостепенное значение, а получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.
Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтора, то для рассмотрения имеются, как правило, следующие варианты:
- оценка с выездом специалиста на квартиру;
- экспресс-оценка по телефону.
|
С первым вариантом все понятно: он аналогичен описанному выше. Обычно оценка с выездом специалиста агентства более близка к
действительности (за исключением случаев, когда с вами работает неопытный риелтор - неправильная оценка может привести к застою квартиры на рынке или
продаже ее за меньшую стоимость). Специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он каждый день оценивает несколько квартир и может
объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.
А вот экспресс-оценка - вещь довольно проблематичная. Как можно что-либо оценить, не видя, по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной
стоимости Вашей квартиры. То есть из специализированной компьютерной базы по запросу риелтор отберет квартиры, подобные вашей, и рассчитает среднюю цену
за квадратный метр. После чего нужно лишь перемножить общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость кв. м. - и результат
готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм и просят оценить их квартиру. Очень часто
специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, очень сильно расходятся во мнениях. Погрешность достигать 20 %,
и как относиться к подобному методу - оценка квартиры по телефону - решайте сами.
Третий вариант - оценка квартиры самостоятельно, без привлечения каких-либо специалистов. Затраты минимальные - только покупка
изданий о недвижимости. Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше схожих квартир найдете, тем,
естественно, точнее результат. Этот способ несколько надежнее экспресс-оценки по телефону, т. к. в любом случае Вы свою квартиру знаете лучше, чем риелтор, которому вы
рассказали о ней по телефону. Из практики можем указать следующие минусы этого подхода:
- необъективное отношение к квартире, т.к. она Ваша;
- недостаток нужной информации (если в базе АН тысячи квартир, то продавец и он же хозяин - сделает выборку максимум из 15-20 квартир);
- и самое главное - стоимость квартир, указанная в изданиях, как правило, существенно отличается от цен, по которым эти квартиры будут проданы.
Пример: рассмотрим случай, когда продавец, производя оценку квартиры по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант продается за 60
000 у. е. "Т.к. моя квартира лучше (вышеупомянутая необъективность - свое хуже быть не может, такова психология), то она должна стоить 63 000 у. е.", - решает владелец.
А потом он удивляется, почему никто (ни риелторы, ни потенциальные покупатели) не проявляет интереса к его предложению, услышав эту цену. Если
продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос
встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее - иногда люди используют услугу
срочный выкуп.
ПАРАМЕТРЫ ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ
Прежде чем рассказать о т. н. технических параметрах, представим юридические:
- если квартира "свободна юридически и физически" (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то ее стоимость выше аналогичной, но
обремененной одновременной покупкой альтернативной квартиры, а уж тем более расселением. Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) с
альтернативой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец альтернативной
квартиры запросил высокую цену и пр.);
- продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);
- первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) более привлекательны для покупателей, чем многократные переходы права собственности;
- для долей квартиры, обремененной правами третьих лиц, существует индивидуальная оценка квартиры.
Теперь скажем пару слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, - престижность района, в котором она расположена.
Надо заметить, что этот фактор практически не связан с экологией - больше он зависит от сложившейся репутации данной местности. Так,
представленная ниже градация округов довольно сильно отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в них.
Наиболее предпочтительными (а значит, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее предпочтительны(и более дешевые) САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд
ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра Москвы.
Нужно иметь в виду, что одинаковые во всем квартиры, расположенные в разных округах Москвы, будут отличаться в цене и различие может быть
очень большим.
Еще одна важная особенность расположения квартир - удаленность от станции метро. Здесь имеется два фактора, влияющих на стоимость:
- плюсом является расположение квартиры на расстоянии 2-3-ех остановок или в 15-ти мин. ходьбы от метро;
- большой минус - до дома от метро практически невозможно дойти пешком, а наземным транспортом ехать дольше 10 мин.
ГРАДАЦИЯ ПО ТИПАМ ДОМОВ.
Эта градация несколько туманна. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, т.к. практически в каждом из
них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома в представленном далее обзоре не
рассматриваются.
Панель. Хрущевки - дома примерно 1958-68 гг. выпуска, из-за неудачной планировки квартир по праву считаются одними из самых непрестижных в своем
классе.
Постхрущевки - 1962-72 гг. постройки, обычно это девятиэтажные дома, малым отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Их цена - одна
из самых низких.
Дома с квартирами улучшенной планировки - начало их строительства - 1974 год. Здесь в квартирах сравнительно большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они
оцениваются на много дороже вышеуказанных, особенно если в них были произведены капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.
Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, - самые популярные в своем классе, что, естественно, отражается и на цене.
Кирпич. Дома дореволюционной постройки, которые сейчас сохранились в основном в центре, их однозначную оценку дать весьма непросто. С одной стороны - явная и
постоянная престижность центра, с другой - невразумительная планировка квартир и нередкостью является частичное отсутствие удобств (ванной, кухни и т. д.).
Сталинские дома (годы постройки 1937-1953). Квартиры в этих домах до сих пор пользуются большой популярностью среди покупателей. Большие квадратные комнаты,
высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами и особый контингент жильцов - все это позволяет высоко оценивать
подобные варианты при продаже. Правда, можно ошибиться, т.к. существуют псевдосталинские дома - в них сохраняются высота потолков (от 3 м) и большая
площадь, но по остальным параметрам они явно не могут составить конкуренцию "сталинкам".
Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади.
Монолит. Самые дорогие и престижные - монолитные дома. Их отличие - индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в
зонировании и обустройстве жилого пространства.
Также важным фактором является безопасность. С точки зрения безопасности жилища, к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие
домофона или
консьержа на входе в подъезд. Также имеют значение металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем
или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, то квартира в таком подъезде будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии после ремонта и т.п.
Необходимо учитывать также расположение и планировку. Если квартира находится не в торце и относится к так называемым "распашонкам" (комнаты
расположены на разных сторонах), это повышает стоимость. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней,
цена может быть ниже стоимости аналогичной квартиры, но расположенной иначе.
Наличие холла даже минимального размера увеличивает стоимость. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует
непременно обратить внимание потенциального покупателя.
Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, непосредственное влияние на который имеет высота потолков. Самая популярная - 2,75-3,2 м. Все, что
не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы и менее дорогие квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и в последнем случае находятся
желающие. Известны случаи, когда после покупки квартиры с потолками 4,5 м., люди делали второй полуэтаж, тем самым значительно увеличивали
полезную площадь квартиры.
Есть еще не мало факторов, влияющих на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая
колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон - его отсутствие снижает покупательский спрос, а значит и цену квартиры, т.к. в
Москве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним минусом, снижающим цену квартиры.
Также нужно учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:
- требуется косметический ремонт;
- нуждается в кап. ремонте (т. н. убитая);
- квартира после пожара (это значительно снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все до бетона);
- сделан ремонт;
- сделан евроремонт.
Первый и четвертый варианты мало влияют на цену, но влияют на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку
симпатичной, свежей квартиры).
При втором и третьем вариантах квартира может быть продана при сильном снижении цены. А вот с пятым дело поинтересней. Можно с уверенностью
сказать, что настоящий евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую примерно 20-30 % от вложенных в него денег. Очень
часто приходится видеть людей, продающих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода-год,
а сделка наступает, как правило, лишь после снижения цены.
В заключение скажем, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если оценить квартиру с
погрешностью, то это может обернуться потерей времени и денег.
Телефон для срочной оценки квартир: +7 (495) 127-0567
Заявка на "Оценку квартиры":
* Поля, помеченные одной звездочкой(*) обязательны для заполнения.
|
